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当事人主张履行的非金钱债务应当在法律或者事实上能够履行

来源: 作者:祝静 责任编辑:兰州yabo88wap下载亚博体育区法院 发布时间:2020/1/9 10:50:20 阅读次数:
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【裁判要旨】

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方当事人可以要求继续履行,但是要求履行的事项首先应当在法律上或者事实上能够履行。因履行不能使债的目的客观上无法实现,将导致债务消灭或转化为损害赔偿之债,债权人可另行主张损害赔偿之债。

  

 【基本案情】

1999年5月6日,原告田奎林与被告甘肃金源房地产开发有限公司(以下简称金源公司)签订《商品房购销合同》,约定被告将其所有的位于兰州市yabo88wap下载亚博体育区火车站东路金良综合楼第一层商铺140平方米出售给原告,每平方米4500元,房屋总价63元。合同签订后,原告依约履行了交付购房款的义务,但被告一直未向原告交付所购商铺。经查,被告已于2003年将商铺登记在案外人聂惠兰名下。被告的行为侵害了其合法权益,故原告诉请要求被告继续履行《商品房购销合同》,向其交付合同约定的140平方米铺面房并承担本案诉讼费

被告辩称,其公司与原告确有买卖关系,但《商品房购销合同》已经双方协议解除,其公司以房产证号为68653号和68654号的两套房屋抵顶债务,并为原告及时办理了房屋过户手续,故被告不应再向原告交付房屋,且被告所欠原告款项仅为23万元;2、原告向其交纳的购房款是54万元,而不是63万元,原告诉称替其公司将9万元交给了施工单位并无证据支持。

经审理查明,原告田奎林与案外人田福林系兄弟关系。1999年4月28日,田福林代原告向被告支付购房款3万元,欲购买被告开发的铺面。1999年5月6日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《商品房购销合同》,约定:乙方向甲方购买位于兰州市yabo88wap下载亚博体育区火车站东路金良综合楼第一幢第一层建筑面积140平方米(其中实得建筑面积140平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米)商铺;商铺每平方米4500元,总金额为63万元;在双方交接该商品房时,乙方累计支付的款额应当占全部房价款的80%,计50万元,其余房价款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起三天内付清。合同还约定了其他事宜。1999年5月6日,原告的弟弟田福林代原告向被告交纳房款22万元;此后,原告又陆续向被告交纳购房款共计29万元。同时,原告还于2004年11月15日向临洮建筑工程总公司直属公司支付9万元,原告陈述该款项是原、被告及临洮建筑工程总公司直属公司三方协商,原告以其购房款代被告支付给临洮建筑工程总公司直属公司的款项。在原告支付购房款期间及支付购房款后,被告一直未能向原告交付所购商铺。2001年5月9日,被告向原告发出便函一份,内容为:“田奎林原购99年9月30日交付的商铺一事,暂有关与临洮工程直属公司就竣工结算问题正处法院诉讼程序中,其后本司将邀同一并具体协商,予以稳妥解决”。2002年10月16日,被告金源公司作为甲方、原告及田福林作为乙方签订《协议书》一份,内容为:“据甲、乙双方购房合同,乙方先后已支付给甲方54万元,由于不可抗力等因素未能兑现,现经双方友好协商,本着平等互谅、互让的精神及同时充分考虑到乙方有所损失的具体情况,达成如下协议:一、甲方适时将二套住房过户给乙方有关人员,抵偿总金额为31万元(综合楼内:五单元201号、一单元801号),具体面积以办理的《房屋所有权证》为准;二、甲方根据市政府及土地规划部门的核准,出让土地使用权为四十年。为此,甲方同意在综合楼院内南邻院墙、东起自行车棚的空地,由乙方无偿自行安排使用”。该协议签订后,因被告未履行协议,原告通过诉讼方式要求被告金源公司履行协议,后金源公司协助田福林办理了上述两套房屋的产权转移登记田福林于2004年4月20日书面签收了上述两套房屋的房屋所有权证,但双方未办理房屋交接手续,原告及田福林均未能实际占有该两套房屋。因被告未按《商品房购销合同》约定向原告交付房屋,原告又认为《协议书》约定的抵偿款是用以补偿房屋未交付给其造成的损失,且取得产权证的房屋又未能交付其实际占有使用,原告遂提起本案诉讼。

另查明,兰州市yabo88wap下载亚博体育区火车站东路金良综合楼系被告开发建设,第一层商铺产权于2003年登记在案外人聂惠兰名下,后因金源公司与临洮建筑工程总公司直属公司等案外人之间存在债权债务纠纷,聂惠兰名下一层商铺的房屋所有权证被法院判决撤销。后在被告与案外人的债权债务纠纷案件执行过程中,金良综合楼一层商铺除第一层004室营业用房(建筑面积为137.42平方米)外,其余全部被执行。现金良综合楼一层004室营业用房产权被登记在案外人聂惠兰名下,但房屋自2005年5月起即由临洮建筑工程总公司直属公司交付原告占有使用至今。庭审中,原、被告均认可原告现占用的营业用房并非《商品房购销合同》约定的商铺,原告购买的商铺面积已经被通过法院执行程序交付给案外人。

 

【审判】

法院经审理认为,原、被告签订《商品房购销合同》后,被告金源公司与原告田奎林、田福林又于2002年10月16日签订《协议书》被告用两套住宅房屋抵偿总金额31万元现原、被告对上述协议书是赔偿条款还是抵账条款,《协议书》是否将《商品房购销合同》解除存有争议。根据合同法第一百二十五条第一款规定:当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。从双方签订《协议书》的文意解释分析,《协议书》中所使用的词句为据甲、乙双方购房合同,乙方先后已支付给甲方54万元……甲方适时将二套住房过户给乙方有关,抵偿总金额31万元”,按照字面意思理解二套住房系抵顶购房款31万元之意。此外,从双方签订协议书的目的分析,原告是基于《商品房购销合同》,为早日实现其经济利益,通过与被告协议解决,在实体权利的处分上做出了妥协;被告则基于《商品房购销合同》,与原告达成协议,旨在通过履行协议书约定的义务后,终止案涉《商品房购销合同》项下的己方给付义务,双方权利义务法律关系终止。再者,依据诚实信用原则解释分析,该《协议书》系双方真实意思表示,内容约定合法,对双方具有法律上的拘束力,双方通过协议,实质上解除了《商品房购销合同》约定的相关权利义务。后被告金源公司亦协助田福林办理了上述两套房屋的产权转移登记。综上分析,《协议书》约定的抵偿金额31万元属于双方协议解除《商品房购销合同》后被告以两套房屋价格抵顶了原告支付的购房款,《商品房购销合同》已经原被告双方协议解除合同法第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行。原、被告之间的《商品房购销合同》已经解除,原告要求被告继续履行《商品房购销合同》无事实与法律依据。退一步讲,即使双方的《商品房购销合同》尚未解除,由于案涉金良综合楼第一层商铺已经法院执行程序,被执行给他人,仅第一层004室营业用房未被执行,现该房产权又登记在案外人聂惠兰名下,故原告要求被告继续履行《商品房购销合同》,向其交付合同约定的140平方米铺面房之义务有阻碍,事实上已不能履行。履行不能使债的目的客观上无法实现,因而导致债务消灭或转化为损害赔偿之债,债权人可另行主张损害赔偿之债。综上,本院对原告要求被告继续履行《商品房购销合同》,交付合同约定的140平方米铺面房之诉讼请求,本院不予支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第(一)项、第一百二十五条第一款,判决如下:

驳回原告田奎林的诉讼请求。

案件受理费10100元,由原告田奎林负担。

 

【法官点评】

1、由于法律知识的缺乏等原因,当事人签订合同时对部分条款和文字的表述往往与法律明确规定或准确表述不一致,当诉讼中对合同条款有争议时,就需要审判人员发挥主观能动性,综合考虑案件实际情况,按照合同使用的词句、合同有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,综合确定合同条款的真实意思。

2、当事人签订合同后又不按约履行合同义务的,守约方可以要求对方继续履行合同义务,但履行非金钱债务时,守约方及法院应当先确定要求履行的义务在法律上或者事实上能否履行,如果该合同义务存在法律上、事实上无法履行或者债务标的不适于强制履行、履行费用过高等情形时,法院不宜判决违约方继续履行合同义务,应释明守约方主张违约金等其他违约责任或主张损失赔偿责任,以更好的保证守约方的权利。